Title search 盡職調查怎麼看？Easement、covenant、right of way 風險清單

Title search 是買房盡職調查中最容易被忽略的文件。很多買家只確認賣家名字和地址，卻沒有看懂 easement、covenant、right of way、mortgage 或 legal description 可能帶來的限制。

在 BC，Land Title and Survey Authority 管理土地登記系統。Title search 顯示的是登記在 title 上的重要權利與負擔；這些項目可能直接影響你能否改建、擴建、使用車道或處理地下管線。

文章導覽

• 先確認基本資料是否一致
• easement 與 right of way 會影響使用
• covenant 可能限制開發期待
• 常見問題

先確認基本資料是否一致

Title search 應和 offer、listing、tax record、survey 與 legal description 對得上。Registered owner、PID、legal description、civic address 與 lot 資訊若有不一致，就要請律師確認。

若物業有 strata title，還要看 strata plan、limited common property、bylaws 與 common property。Title 只是其中一層文件。

easement 與 right of way 會影響使用

Easement 或 statutory right of way 可能讓鄰地、公用事業或政府有權使用部分土地。這可能影響圍欄、車道、排水、樹木、加建或未來 redevelopment。

買家不能只看到 title 上有登記就忽略。應要求律師調閱相關文件，必要時搭配 survey 看位置。

covenant 可能限制開發期待

Covenant 可能限制建築高度、用途、樹木、環境保護、排水或未來 subdivision。若買家期待 laneway、duplex、multiplex 或大規模 renovation，covenant 必須提前確認。

Title search 的重點不是找完美 title，而是知道限制是否能被接受、是否影響價格、是否需要額外專業意見。

常見問題

Title search 可以自己看嗎？可以先看基本項目，但異常登記應請律師解釋。

Easement 一定是壞事嗎？不一定。很多物業都有正常 utility easement，關鍵是位置與限制是否影響使用。

Title insurance 可以解決所有 title 問題嗎？不能。Title insurance 有範圍與排除條款，不能取代事前審查。

延伸閱讀

• 加拿大買房法律風險指南
• 加拿大 title search、easement 與 covenant 指南
• 溫哥華 half duplex 投資怎麼看

下一步行動

拿到 title search 後，不要只存檔。請把每一個登記事項翻成白話問題：誰有權利、限制在哪裡、對使用和未來改建有什麼影響。