溫哥華 EHT 與加拿大 UHT 稽核怎麼準備？屋主年度證明文件清單

溫哥華屋主最容易犯的錯，是把 Empty Homes Tax declaration 當成一個每年點幾下就完成的行政動作。真正重要的是：如果之後被抽查，你能不能拿出足夠文件證明當年的 occupancy、出租、主要住所或豁免條件。

聯邦 Underused Housing Tax（UHT）與 Vancouver Empty Homes Tax（EHT）屬於不同制度。EHT 是市級空置稅，Vancouver 對 2025 reference year 被視為空置的住宅，稅率為 2025 assessed taxable value 的 3%。UHT 則是聯邦制度，重點在特定住宅物業持有人是否需要申報與納稅。

文章導覽

• 先建立年度 occupancy file
• EHT 與 UHT 不要混在一起
• 稽核時最怕文件斷裂
• 常見問題

先建立年度 occupancy file

每一個 tax year 都應該有一個資料夾，保存 property tax notice、EHT declaration confirmation、租約、租金收據、水電網路帳單、保險用途、維修紀錄、入住證明、旅行紀錄與任何豁免依據。

如果物業由家人居住，要保存能證明實際居住的文件。若是出租，要有完整 lease、租金紀錄與入住期間。若是裝修、出售或特殊情況，也要把 permit、contractor invoice、listing record 與時間線整理好。

EHT 與 UHT 不要混在一起

EHT 是 City of Vancouver 的年度 declaration；UHT 則由 CRA 管理。就算 EHT 不適用，也不代表 UHT 不需要檢查；反過來，UHT 免稅也不代表 Vancouver EHT 不用申報。

BC speculation and vacancy tax 又是第三套制度。若物業在 taxable area，屋主還要檢查省級申報與稅率。三套制度並行時，最好的做法不是靠記憶，而是建立年度申報日曆。

稽核時最怕文件斷裂

稽核爭議通常出現在兩種情況：第一，屋主口頭說有住或有租，但文件不足；第二，物業用途中途改變，申報和證明文件對不上。

例如 1 月到 4 月自住、5 月到 8 月裝修、9 月出租，這類年度內用途變化需要更完整的時間線。稽核人員通常不會替你推理，你必須讓文件自己說話。

常見問題

EHT declaration 做完就安全了嗎？不一定。申報只是第一步，後續若被抽查仍要提供證明文件。

UHT 是否只針對外國人？主要針對特定 affected owners，但 ownership structure 可能很複雜，公司、信託或共同持有都應讓會計師確認。

文件要保存多久？建議至少依照稅務與地方政府可能追查期間保留多年，並以年度資料夾方式保存。

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下一步行動

今年開始，不要只截圖申報完成頁。為每一間物業建立 occupancy file，讓申報、證明與用途時間線能完整對上。